大阪府河内長野市の阿部司法書士事務所です。不動産登記や商業登記、相続や遺言、成年後見、破産・債務整理等お気軽にご相談ください。

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司法書士と不動産登記

不動産登記は司法書士にとって、最も重要であり、核となる業務です。不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)には非常に重要な情報が記載されています。

表題部には土地の面積や地目、建物であれば構造や床面積、築年数等の不動産を特定するための物理的な事項が記載され、権利部には所有者が誰なのか、抵当権等の担保権がついているか、第三者から差し押さえをされていないか等の不動産に対する権利関係が記載されており、登記事項証明書からは実に様々な情報を得ることが出来ます。売買等の不動産取引を行う際には、誰もが登記簿を確認するのが当然となっています。それだけに、登記は正しくなければなりません。知らない間に他人名義に登記が移転されていた、なんてことがあれば大問題です。ですから、不動産登記は誰にでも簡単に出来るものではありません。不動産登記法という法律で定められた様式に則って、申請書を提出する必要があります。また、申請書に添付する書類も、申請する内容によって厳格に定められています。基本的には、所有者や担保権者等の登記名義人からの申請であるか(第三者が勝手に申請していないか)、登記申請の前提となる権利変動が真実あったのか、ということを明らかに出来るだけの書類を添付しなければならないという考え方です。司法書士は代理人として登記申請業務を反復・継続して行える唯一の国家資格です。

ところで、登記申請は少し勉強すれば自分で出来るのでは?という質問をよく受けます。確かに簡単な登記なら何度か法務局に足を運んで、教わりながらであれば出来ます。ただ、司法書士がこれほどまでに、不動産取引に関与しているのは、単に「ややこしいから」「面倒くさいから」ではなく、安心して不動産取引が出来るように考えられた取引慣行によるものです。これは、例えば売買契約の場合、原則として物の引渡しと代金の支払いは同時に行います。「お金は後で払うから先に物を頂きたい」あるいは「物は後で渡すから先にお金を頂きたい」というのは、当事者の一方がリスクを背負う事になるので、普通は通りません。不動産の売買契約でも考え方は同じです。建物であれば代金の支払いと鍵の引渡しは同時に行うのが一般的です。但し、不動産の所有権は、登記がされないと第三者に対しては自分が所有者だと主張できません。所有権の登記名義人が売主のままであれば、売主は他の人にさらに売却(二重譲渡)することも可能なのです。その結果、2番目の買主に所有権移転登記がされてしまうと、最初の買主は大金を支払った(鍵ももらった)にも関わらず、所有権を取得できないことになってしまいます。これを防ぐには所有権移転登記も代金の支払いと同時にするしかないのですが、それは実は不可能なのです。登記事項の変更は、当事者が申請書を作成し、必要書類を添付して法務局に提出することで、法務局の登記官が実施するものです。当事者が登記事項を書き換えるのではありません。不備があれば、補正や却下となることもあり得ます。事後に書類の補正や追加が必要になった場合、もし、売主が協力しなければ、先程の二重譲渡の場合と同じ結果になる確率はゼロではありません。これを防ぐには、代金の支払いと同時に、少なくとも「所有権移転登記が完了する事が間違いない」という状況を作り上げる必要があり、それが出来て初めて、安心して不動産取引を行う事が出来るのです。ですから、不動産取引の場では、代金の決済時に必ずといってよい程、司法書士が立会う事になります。そして、立ち会った司法書士が登記申請に必要な書類が全て揃っていることを確認し、かつ、それらの書類を預かってから代金の支払いがなされるのです。不動産取引の立会いは地味ですが、失敗の許されない非常に責任の重い業務です。

尚、不動産業者の仲介で取引をする場合は、不動産業者から紹介された司法書士が登記申請をする場合が多いですが、本来は当事者が指定すべきものです。業者任せではなく、自分で選びたいという方、登記に限らず不動産取引に関して疑問や不安がある方はお気軽にご相談下さい。

 

不動産登記にかかる費用① 所有権移転(売買)

不動産を購入する際は、多額のお金が動き、たくさんの書類に署名・捺印を求められるうえ、慣れない状況で緊張しているため、よく分からないまま手続きを進めてしまった、という方が多いのではないでしょうか。そして、そのよく分からないものの最たるものとして、司法書士に支払う登記費用があげられるのではないかと思います。そこで、一般的な不動産取引に要する登記費用について書いてみます。

まず、登記費用は ①登録免許税+②司法書士報酬+③添付書類等の取得にかかる実費 の総額になります。①の登録免許税は、登記内容を変更する際に納める税金であり、依頼する司法書士によって金額が変わるものではなく、自分で登記を申請したとしても当然に必要となる費用です。不動産の固定資産評価額や抵当権の設定金額等の一定割合と法律で決められています。②の司法書士報酬は依頼する司法書士によって金額が違います。以前は、司法書士には報酬規定があり、横並びの報酬となっていましたが、規制緩和により自由化されたためです。③の実費は住民票や評価証明等、主に公的書類を取得する際に必要な費用であり、通常それほど高額になることはありません。

事例Ⅰ 土地1筆と建物1棟(中古)を売買により所有権移転する場合
(ローン無し、減税無し)

土地・建物それぞれの固定資産評価額がともに1000万円と仮定します。(家屋証明が取得できず、減税がない場合)

~買主の費用~
項 目金 額備 考
土地移転登録免許税150,000円1000分の15
建物移転登録免許税200,000円1000分の20
司法書士報酬64,800円日当・立会料等含む
登記事項証明書1,000円 
その他実費5,000円概算です。不要な場合もあり
合 計420,800円 

※司法書士報酬は事案により異なる場合があります。

~売主の費用~
項 目金 額備 考
住所変更登録免許税2,000円住所変更がある場合
抵当権抹消登録免許税2,000円抵当権等抹消がある場合
司法書士報酬①10,800円住所変更登記
司法書士報酬②10,800円抵当権等抹消登記
司法書士報酬③21,600円売渡書類作成等費用
合 計47,200円 

※住所の変更や抵当権等の抹消がない場合は、21,600円のみです。
※司法書士報酬は事案により異なる場合があります。

事例Ⅱ 土地1筆と建物1棟(中古)を売買により所有権移転する場合
(ローン有り、減税無し)

土地・建物それぞれの固定資産評価額がともに1000万円、抵当権の設定額が2000万円と仮定します。(家屋証明が取得できず、減税がない場合)

~買主の費用~
項 目金 額備 考
土地移転登録免許税150,000円1000分の15
建物移転登録免許税200,000円1000分の20
抵当権設定登録免許税80,000円1000分の4
司法書士報酬①64,800円所有権移転登記
司法書士報酬②37,800円抵当権設定登記
登記事項証明書2,000円銀行提出用を含む
その他実費5,000円概算です。不要な場合もあり
合 計539,600円 

※司法書士報酬は事案により異なる場合があります。

~売主の費用~
項 目金 額備 考
住所変更登録免許税2,000円住所変更がある場合
抵当権抹消登録免許税2,000円抵当権等抹消がある場合
司法書士報酬①10,800円住所変更登記
司法書士報酬②10,800円抵当権等抹消登記
司法書士報酬③21,600円売渡書類作成等費用
合 計47,200円 

※住所の変更や抵当権等の抹消がない場合は、21,600円のみです。
※司法書士報酬は事案により異なる場合があります。

事例Ⅲ 土地1筆と建物1棟(中古)を売買により所有権移転する場合
(ローン無し、減税有り)

土地・建物それぞれの固定資産評価額がともに1000万円と仮定します。(家屋証明が取得でき、減税がある場合)

~買主の費用~
項 目金 額備 考
土地移転登録免許税150,000円1000分の15
建物移転登録免許税30,000円1000分の3
司法書士報酬①64,800円所有権移転登記
司法書士報酬②10,800円家屋証明(減税手続)
登記事項証明書1,000円 
その他実費5,000円概算です。不要な場合もあり
合 計261,600円 

※司法書士報酬は事案により異なる場合があります。

~売主の費用~
項 目金 額備 考
住所変更登録免許税2,000円住所変更がある場合
抵当権抹消登録免許税2,000円抵当権等抹消がある場合
司法書士報酬①10,800円住所変更登記
司法書士報酬②10,800円抵当権等抹消登記
司法書士報酬③21,600円売渡書類作成等費用
合 計47,200円 

※住所の変更や抵当権等の抹消がない場合は、21,600円のみです。
※司法書士報酬は事案により異なる場合があります。

事例Ⅳ 土地1筆と建物1棟(中古)を売買により所有権移転する場合
(ローン有り、減税有り)

土地・建物それぞれの固定資産評価額がともに1000万円、抵当権の設定額が2000万円と仮定します。(家屋証明が取得でき、減税がある場合)

~買主の費用~
項 目金 額備 考
土地移転登録免許税150,000円1000分の15
建物移転登録免許税30,000円1000分の3
抵当権設定登録免許税20,000円1000分の1
司法書士報酬①64,800円所有権移転登記
司法書士報酬②37,800円抵当権設定登記
司法書士報酬③10,800円家屋証明(減税手続)
登記事項証明書2,000円銀行提出用を含む
その他実費5,000円概算です。不要な場合もあり
合 計320,400円 

※司法書士報酬は事案により異なる場合があります。

~売主の費用~
項 目金 額備 考
住所変更登録免許税2,000円住所変更がある場合
抵当権抹消登録免許税2,000円抵当権等抹消がある場合
司法書士報酬①10,800円住所変更登記
司法書士報酬②10,800円抵当権等抹消登記
司法書士報酬③21,600円売渡書類作成等費用
合 計47,200円 

※住所の変更や抵当権等の抹消がない場合は、21,600円のみです。
※司法書士報酬は事案により異なる場合があります。

以上は、当事務所における売買取引時の登記費用の計算例です。これから不動産取引を控えている方は、登記費用の見積書もじっくり確認してみて下さい。登録免許税に関しては、住宅用家屋証明書が取得できるか否かで費用にかなり差があることがおわかり頂けたと思います。司法書士の報酬に関しても、事務所によって大きく異なります。安ければいいというものではありませんが、少なくとも納得したうえで、依頼する必要はあると思います。
登記費用に関し、気になる点がある方はお気軽にご相談ください。また、「依頼するかどうか分からないけど、とりあえず見積もりだけ・・・」という方も、遠慮なくお問い合わせください。

 

不動産登記にかかる費用② 抵当権抹消

住宅ローンを利用して不動産を購入した場合は、当然ながら不動産が担保にとられています。そのため、不動産の登記簿謄本には、銀行や保証会社を抵当権者(債権者)とする抵当権が設定されているはずです。この抵当権設定登記は、住宅ローンの全額を支払い終えても自然に消えるわけではありません。抵当権を抹消するには、その不動産を管轄する法務局に対し、抵当権の抹消登記申請を行う必要があります。

<<抵当権抹消登記に必要な書類>>

「解除証書」や「放棄証書」「弁済証書」といった抵当権を抹消できる原因を記載した書類。
※抵当権設定契約書に「年月日解除(放棄)しました」というゴム印が押されているものも該当します。
抵当権設定の登記済証または登記識別情報
※いわゆる権利証といわれるものです。
委任状
※3か月以内に発行された資格証明書(代表者事項証明書等)も併せて必要です。また、抵当権者に商号や所在地の変更がある場合は変更を証する書面も必要となります。

<<注意事項>>

① 不動産の登記簿謄本に記載されている住所・氏名と、現在の住所・氏名が異なる場合は、抹消登記の前に住所や氏名の変更登記をする必要があります。氏名はともかく、登記簿上の住所と現住所は、異なっているケースの方が多いといえます。住所の変更登記をする場合は、登記簿上の住所から現在の住所までをつなげる必要がありますので、転勤族の方などで、何度も住所を移転している人は住所の変更登記に手間取る可能性があります。
② 所有者が亡くなり相続が発生している場合は、原則として相続登記を先にする必要があります。
③ 不動産1個につき、1,000円の登録免許税がかかります。登録免許税は自分で登記申請をしても、司法書士に依頼しても同額になります。

抵当権の抹消登記は難しいものではありませんが、自分で調べて申請するには、手間と時間がかかります。また、金融機関から送られてくる抹消書類は決して親切なものとはいえず、不動産の表示等は空白のままであることもよくあります。インターネットで調べたり、問い合わせたり、平日の昼間に法務局に相談や申請に行くことを考えれば司法書士に依頼する方が負担が軽いと思います。

事例Ⅰ 土地1筆と建物1棟の抵当権抹消登記をする場合
(住所・氏名の変更なし)

項 目金 額備 考
抵当権抹消登録免許税2,000円不動産1個あたり1,000円
司法書士報酬12,960円事前登記調査費用等含む
登記事項証明書1,000円抹消後の登記簿謄本代
郵送料等2,000円事案により異なります
合 計17,960円 

※司法書士報酬は事案により異なる場合があります。

事例Ⅱ 土地1筆と建物1棟の抵当権抹消登記をする場合
(住所・氏名の変更有り)

項 目金 額備 考
抵当権抹消登録免許税2,000円不動産1個あたり1,000円
住所氏名変更登録免許税2,000円不動産1個あたり1,000円
司法書士報酬19,440円事前登記調査費用等含む
住民票等取得費用2,000円自分で取得される場合は不要
登記事項証明書1,000円抹消後の登記簿謄本代
郵送料等2,000円事案により異なります
合 計28,440円 

※司法書士報酬は事案により異なる場合があります。

 

中間省略登記

<<中間省略登記は不可能?>> 

平成17年の不動産登記法の改正により、いわゆる中間省略登記は事実上認められないことになりました。中間省略登記とは、例えば不動産がA→B→Cと順次売買された場合に、所有権移転登記をA→Cとし、Bが登記名義人となることを省略する登記のことを言います。この例でいうBは宅建業者であることが多く、下取り等で買い取った不動産を転売するケースが典型例です。宅建業者にすれば、登記を省略することによって、登録免許税等を節約することができ、再販売価格も抑えられるため、法改正以前はごく一般的に中間省略登記が行われていました。
しかし、不動産登記法の大原則は、権利変動を忠実に公示することであり、売買取引によって所有権がA→B→Cと移転したのであれば、所有権移転登記もA→B→Cとしなければなりません。取引に立ち会った司法書士が、事情を知りながら【A→Cへと不動産が売買され、所有権も同様にA→Cに移転した】という内容の登記原因証明情報を作成することは、明らかに内容虚偽の書類を作成することに他ならず、大問題になります。不動産登記法の改正によって、登記原因証明情報の添付が義務付けられたため、中間省略の登記申請を行うには、必ず内容虚偽の登記原因証明情報を作成しなければならないこととなり、中間省略登記は事実上、不可能だという取扱になったのです。
では、中間省略登記をする方法が全く無いのか、といえばそうではありません。ただし、少し特殊な売買契約を締結する必要があります。

<<第三者のためにする契約>>

第三者のためにする契約とは、契約当事者の一方(諾約者)が第三者(受益者)に対して債務の履行をすることを契約の相手方(要約者)に約する契約です(民法537条)。細かい説明は省略しますが、この「第三者のためにする契約」を利用することで、中間省略登記を合法的に行うことができます。
中間省略登記を必要とするケースでは必ず、2つの売買契約が発生しています。A→Bの売買契約とB→Cの売買契約です。
①A→Bの契約
Aを諾約者、Bを要約者として、BがAに対し、売買代金全額の支払いに加え、所有権の移転先を指定することによって、AはBの指定する者(受益者)に対して所有権を直接移転する旨の特約を付すことによって、「第三者のためにする契約」であることを明らかにします。また、所有権はAに留保される旨の「所有権留保特約」を付すことも重要です。あくまで、A・B間で売買契約は成立したものの、AはBの指定する者に対して所有権を移転する義務を負うため、所有権はBに移転せずAに留保されている形にしなければなりません。なお、第三者(受益者)は未定でも問題ありません。
②B→Cの契約
B・C間の売買契約は他人物売買という形になります。Bは売主ですが、目的不動産の所有権はAに留保されているためです。そこで、所有権を移転する売主の義務は所有者であるAが履行し(第三者弁済)、所有権はAからCに直接移転するという特約を付す必要があります。ところで、宅地建物取引業法では、原則として宅建業者による他人物売買は禁止されています(33条の2)が、この点は、国土交通省令の改正により解決されており、気にすることはありません。
③所有権の移転
 ①②の契約が成立し、BがAに対して所有権の移転先をCと指定し、Cが受益の意思表示(Aから所有権が移転されることを承諾すること)をすることで、実体上もAからCに所有権が直接移転されます。Bは一度も所有権を取得していないため、自己名義の所有権移転登記を経由する必要がないことは言うまでもありません。

以上のように、「第三者のためにする契約」のスキームを利用することで、従来の中間省略登記同様の効果を得ることは可能です。ただ、契約書等に適切な記載がなされていることが前提ですので、少し勉強する必要があります。お気軽にご相談ください。

 

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